Hướng dẫn thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng – Chi tiết và dễ dàng

Đăng ngày 16/05/2020

Chuyện mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng cũng khá phổ biến ở nước ta, các thủ tục để đổi chủ cũng sẽ khác so với những căn hộ đã có sổ . Bài viết này tôi sẽ hướng dẫn thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ để những ai không biết quy trình có thể làm theo 1 cách dễ dàng.


Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ

CÁC BƯỚC THỰC HIỆN MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CHƯA CÓ SỔ HỒNG

Đối với những căn hộ có sổ rồi thì 2 bên mua bán chỉ cần ra công chứng làm thủ tục rồi sau đó qua 1 cửa của quận huyện để làm thủ tục sang tên là xong.

Với những căn hộ chưa có sổ hồng chỉ có hợp đông mua bán căn hộ với chủ đầu tư – đây là giai đoạn tòa chung cư xây dựng lên khỏi cos 0-0 cho đến lúc nhận căn hộ và chờ đợi ra sổ. Rất nhiều người mua căn hộ của nhau trong giai đoạn này gọi là ” Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ ” theo Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014

Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng). Nên chung cư chưa có Sổ hồng được phép mua bán bình thường và được nhà nước cho phép

1. CƠ SỞ PHÁP LÝ

Dựa vào các luật đã được nhà nước quy định cho việc chuyển nhượng các căn hộ hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý cho vấn đề này , bao gồm

– Luật Nhà ở năm 2014
– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
– Bộ Luật dân sự 2015
– Thông tư 19/2016/TT-BXD và NĐ 99/2015/NĐ-CP

2. CÁC BƯỚC MUA BÁN

2.1 Điều kiện chuyển nhượng:

Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.

– Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Về hình thức mua bán:

Theo khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.

2.2 Thủ tục mua chung cư chưa có Sổ hồng (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân)

Các chủ căn hộ và người mua cần tiến hành theo các bước dưới đây để tiến hành thủ thục chuyển nhượng sang tên HĐMB căn hộ

Bước 1: Bên bán gửi đơn xin chuyển nhượng HĐMB căn hộ lên chủ đầu tư.

Bước 2: Lập hợp đồng mua bán nhà ở GỒM các thông tin cơ bản.

Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ( VP công chứng sẽ lập )

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:

– Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

– Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.

– Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.

– Quyền và nghĩa vụ của các bên.

– Giải quyết tranh chấp.

– Các thỏa thuận khác.

Mẫu hợp đồng tham khảo theo Phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).

Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực

Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ về tình trạng hôn nhân,…

( Thực tế bên bán mua chỉ cần đưa cho VP công chứng các thông tin trên HĐMB căn hộ, CMT, HK , thỏa thuận mua bán giữa 2 bên ,.. là coi như xong . Họ sẽ làm văn bản chuyển nhượng mua bán nhà và hướng dẫn các vấn đề có liên quan )

Bước 4: Kê khai thuế, phí, lệ phí

– Thuế TNCN cho bên bán: 2%.
– Thuế trước bạ (lệ phí trước bạ): 0.5%.
– Chi phí Công chứng và các loại giấy tờ khác nếu cần
– Thường là trong quá trình mua bán 2 bên đã thỏa thuận rõ trách nhiệm thanh toán các loại thuế phí: TNCN, Trước bạ, phí công chứng, phí làm lại HĐMB cho chủ đầu tư ( Phí làm lại HĐMB – sang tên trong HĐ cho người mua thường là 10 triệu, có CĐT thì sẽ lấy cao hơn chút ).

  • Thuế thì người bán hay mua ( theo thỏa thuận trả ) sẽ lên chi cục thuế quận, huyện nơi có căn hộ chung cư cần bán để nộp
  • Phí làm lại HĐMB thì nộp cho CĐT tòa chung cư

Bước 5: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Căn cứ theo khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:

+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

– Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).

+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Lưu ý:

1.Khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Theo khoản 5 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên mua được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

– Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

2.Vấn đề vay vốn Ngân hàng mua căn hộ

Trường hợp 1: Nếu căn hộ chưa nhận bàn giao căn hộ từ CĐT xây dựng thì người mua có thể vay ngân hàng tiền thế chấp bằng chính căn hộ mình mua

Trường hợp 2: Nếu căn hộ đã nhận bàn giao từ CĐT và đang trong quá trình chờ ra sổ hồng – Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì ngân hàng sẽ không cho vay nữa. Tức là người mua không thể vay tiền ngân hàng để mua mà bản thân phải có đủ số tiền mua

Nói tóm lại là vấn đề mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng thì đầu tiên ra VP Công chứng lập ” Văn bản chuyển nhượng “; sau đó hoàn thành nghĩa vụ thuế phí với nhà nước; rồi lên CĐT để làm thủ tục làm lại HĐMB căn hộ thế là xong

Xem thêm: , , ,
0899.15.1919