Điều chỉnh một số chính sách theo Luật nhà đất có hiệu lực từ năm 2020

Đăng ngày 06/04/2020

Sẽ có một số vấn đề về Luật nhà đất được điều chỉnh mới có hiệu lực từ năm 2020 mà mọi người cần biết để áp dụng. Đó là các vấn đề khá nhạy cảm và hay gặp trong đời sống xã hội hàng ngày , cùng tìm hiểu những vấn đề thay đổi mới trong Luật nhà đất dưới đây

1.Bảng giá đất mới

Bắt đầu từ ngày 1.1.2020 tại 63 tỉnh thành trên toàn quốc sẽ áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2013 ( đó là cứ định kỳ 5 năm một lần, UBND các tỉnh xây dựng và công khai bảng giá đất các loại vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. ). Được áp dụng cho đến ngày 30/12/ 2024 , căn cứ theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP mà chính phủ ban hành để các tỉnh có căn cứ xây dựng khung đất cho từng địa phương

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất,…

Khung giá đất mới tại các địa phương có mức tăng khác nhau tùy thuộc tình hình cụ thể , có những địa phương mà khung giá đất mới tăng lên 2 – 3 lần so với trước kia như Quảng Ninh, Bắc Ninh , Bình Dương,… Có tỉnh lại chỉ tăng lên 15 – 20% như Hà Nội và cũng có tỉnh xin để nguyên bảng giá đất mới theo kỳ trước

2.Quy định mới về xây dựng tầng tum, tầng lửng

Ra thông tư mới, Thông tư 07/2019/TT-BXD đã sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.

Thông tư 07/2019 bổ sung, giải thích các khái niệm về nhà ở riêng lẻ; nhà chung cư; công trình đa năng; chiều cao của nhà, công trình, kết cấu; tầng trên mặt đất; tầng hầm; tầng nửa/bán hầm; tầng kỹ thuật; tầng áp mái; số tầng của tòa nhà (hoặc công trình).

Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư 07/2019/TT-BXD, số tầng của tòa nhà (hoặc công trình) bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng nửa/bán hầm, không bao gồm tầng áp mái.

– Công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.

– Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.

Với các công trình nhà, kết cấu dạng nhà, công trình nhiều tầng có sàn (không bao gồm nhà ở riêng lẻ) thì tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật (ví dụ: sàn kỹ thuật đáy bể bơi, sàn đặt máy phát điện, hoặc các thiết bị công trình khác), có diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300 m2.

** Lưu ý: Mỗi công trình chỉ được phép có một tầng lửng không tính vào số tầng của công trình.

3.Thêm trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng có hiệu lực và được áp dụng từ đầu năm 2020

So với thông tư trước đây là Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thì bổ sung thêm 01 trường hợp đăng ký thế chấp là đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác. Cụ thể :

– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;

– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;

– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;

– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liên với đất hình thành trong tương lai;

– Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật;

– Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;

– Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;

– Xóa đăng ký thế chấp.

4.Nhiều vi phạm đất đai bị xử phạt tới 1 tỷ đồng

Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ thay thế nghị định Nghị định số 102/2014/NĐ-CP với nhiều điểm mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nhiều hành vi vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai bị xử phạt tới 01 tỷ đồng như:

Không làm Giấy chứng nhận ( Sổ hồng ) cho người dân

Theo điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm; mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng áp dụng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên

Cụ thể mức phạt thấp nhất là từ 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ mức 10 triệu đến 100 triệu đồng; mức vi phạm 6-9 tháng sẽ bị phạt tối đa 300 triệu đồng; 9-12 tháng mức phạt tối đa là 500 triệu đồng; từ 12 tháng trở lên mức phạt tối đa là 1 tỷ đồng

Phân lô, bán nền sai

Theo khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên ( 20 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy theo diện tích )

Các biện pháp khắc phục cũng được Nghị định này đừa ra đó là :

+ Buộc làm thủ tục trình UBND cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh
+ Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai
+ Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt
+ Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm…

Lấn chiếm đất, chuyển đổi mục địch sử dụng đất trái phép

Cũng trong Nghị định 91 này thì các hành vi lấn, chiếm đất sẽ bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng. Theo khoản 3, 4 Điều 9 Nghị định 91/2019, chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) tại khu vực nông thôn và đô thị mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phạt tiền căn cứ theo diện tích tự ý chuyển, mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng (áp dụng đối với tổ chức tự ý chuyển từ 03 héc ta trở lên tại khu vực đô thị).

Theo đó, hành vi lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 10-20 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 20-40 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 40-100 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
+ Phạt tiền từ 100-200 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 đến dưới 1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 200-500 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 1 héc ta trở lên

Còn trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị có thể bị xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định nêu trên và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 1 tỷ đồng đối với tổ chức

Có thể thấy Luật nhà đất 2020 bổ sung thêm các hình thức phạt để đảm bảo được quyền lợi cho khách hàng và tránh các trường hợp CĐT cố tình lấn chiếm đất đai

Xem thêm: ,
0899.15.1919